Que vous soyez un particulier désireux de construire la maison de vos rêves, un promoteur immobilier en quête d'opportunités ou un architecte cherchant à informer ses clients, comprendre si un terrain est constructible est essentiel. Dans cet article, nous allons explorer les différentes étapes pour déterminer cette constructibilité et ainsi éviter des surprises coûteuses et chronophages.
L'une des premières étapes pour déterminer si un terrain est constructible consiste à consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Ce document, établi par les municipalités ou groupements de communes, définit les paramètres en matière d'aménagement et de droit des sols. Il s'agit d'une véritable mine d'informations sur l'utilisation potentielle d'un terrain.
Au sein du PLU, on distingue plusieurs zones : urbaines où la construction est largement autorisée ; à urbaniser destinées à être transformées pour l'urbanisation ; naturelles où la sauvegarde de l'environnement prédomine; et agricoles dédiées aux activités agricoles. Le zonage offre donc une vision claire des possibilités de construction sur le terrain en question.
Il convient de préciser que chaque zone possède ses propres directives concernant la hauteur maximale des bâtiments, les coefficients d'emprise au sol, les distances minimales requises entre constructions etc... Par conséquent, même dans une zone constructible selon le PLU, diverses restrictions peuvent limiter le potentiel réel du terrain. Il est donc primordial avant toute initiative immobilière sérieuse de se procurer ce document auprès du service urbanisme local afin d'examiner soigneusement son contenu.
Avez-vous déjà entendu parler de la Carte Communale ? C'est un instrument d'aménagement urbain qui peut vous orienter pour savoir si un terrain est éligible à la construction ou non. Élaborée par l'administration locale, elle spécifie les zones constructibles, celles allouées à l'agriculture et celles dédiées aux espaces verts.
La Carte Communale n'est pas universelle : toutes les municipalités ne sont pas dotées de cet outil d'aménagement. Néanmoins, lorsqu'elle est disponible, c'est une mine d'informations précieuses. Ce document donne une image transparente du potentiel bâtissable des terrains au sein du périmètre de la municipalité concernée.
Pour examiner cette carte, il suffit généralement de se diriger vers la mairie ou le site web officiel de votre commune. N'hésitez pas à solliciter les services municipaux pour décrypter toutes les informations contenues dans ce document technique mais indispensable.
Une fois la connaissance du Plan Local d'Urbanisme et de la Carte Communale acquise, l'étape subséquente pour déterminer si un terrain est constructible réside dans l'établissement du Coefficient d'Occupation des Sols (COS). C'est une mesure qui indique la superficie maximale qu'un édifice peut occuper sur le terrain. Le COS fluctue selon plusieurs critères spécifiques à chaque commune ou territoire.
Nous vous recommandons fortement de demander cette information auprès des services d'urbanisme locaux afin d'avoir une vision claire du potentiel constructible du terrain concerné.
Après avoir examiné le COS et la Carte Communale, la consultation des Servitudes d'Utilité Publique (SUP) est nécessaire. Ces restrictions au droit de propriété sont imposées par l'administration pour l'utilité générale et peuvent limiter votre projet de construction.
Pour accéder à ces informations, une visite à la mairie s'impose pour consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Le service cadastre du gouvernement offre aussi cette possibilité en ligne.
Il faut noter que même si une parcelle n'apparaît pas avec une SUP dans le PLU, cela ne signifie pas qu'elle est sans contrainte. Des servitudes non inscrites peuvent exister donc une étude approfondie avant tout achat immobilier est essentielle.
Après avoir établi le coefficient d'occupation des sols et les servitudes, la vérification de l'accès routier à votre terrain potentiellement constructible devient primordiale. C'est un critère clé, sans accès approprié aux voies publiques, la construction peut être impossible ou extrêmement ardue.
L'accès routier doit être suffisamment large pour le passage des véhicules nécessaires à la construction. Les camions transportant les matériaux de construction et les engins préparant le terrain et construisant la structure en font partie. De plus, une fois l'ouvrage achevé(e), l'accès doit rester praticable pour tous types de véhicules.
Si votre terrain est entouré d'autres propriétés privées - situation appelée enclavée - un droit de passage accordé par un voisin est nécessaire pour que votre propriété soit accessible depuis une route publique. Ce droit peut figurer dans les documents du titre foncier du terrain.
N’oubliez pas non plus qu’il faut prendre en compte les futurs plans du réseau routier local : un projet municipal pourrait affecter l’accès à votre bien quelques années seulement après son acquisition.
Ainsi, il est recommandé de consulter services compétents de votre mairie ou préfecture pour obtenir toutes ces informations avant toute décision finale d’achat.
Après l'analyse des servitudes et la vérification de l'accès routier, il est temps d'évaluer la viabilité technique du terrain.
Cette étape cruciale détermine si le sol peut supporter une construction. Une étude géotechnique s'impose pour évaluer les caractéristiques physiques et mécaniques du sol, sa résistance aux charges ou encore sa capacité d'absorption de l'eau.
Parallèlement, les risques naturels comme les inondations ou les glissements de terrain doivent être considérés. Un entretien avec les services techniques municipaux peut offrir des données précieuses à ce sujet.
Un raccordement adéquat aux réseaux publics (eau potable, assainissement...) est également un prérequis pour qu'un terrain soit constructible. L'aménagement de ces installations doit être anticipé lors de cette évaluation technique afin d'éviter toute surprise désagréable ultérieurement.
Une analyse rigoureuse permettra ainsi d'être bien préparé en vue d'une démarche constructive sur le terrain envisagé.
Pour savoir si un terrain est constructible, le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLU) constitue une source essentielle d'informations. C'est un document qui fixe les consignes relatives à l'aménagement de chaque commune, y compris les zones sur lesquelles la construction est permise ou interdite.
La mairie et son service urbanisme sont des points de contact pertinents pour obtenir des détails sur le PLU. Il est aussi possible de consulter ce document directement en ligne sur le site internet de la commune concernée.
Grâce au PLU vous pourrez :
Il convient toutefois de rappeler qu'un PLU diffère selon chaque commune. Les consignes peuvent donc changer en fonction du lieu. Il est important que toute autorisation accordée en violation du PLU soit évitée car elle pourrait être annulée par la justice administrative entraînant ainsi un arrêt du projet et même une démolition totale ou partielle de ce qui a déjà été mis en place.
Au-delà des aspects techniques et environnementaux mentionnés plus haut, comprendre et suivre scrupuleusement les consignes du PLU représente une phase cruciale assurant la faisabilité de tout projet immobilier.
Une fois que vous avez consulté le Plan Local d'Urbanisme et évalué la viabilité technique de votre projet, l'étape suivante consiste à soumettre une demande de certificat d'urbanisme. Ce document officiel, fourni par la mairie, donne des détails spécifiques sur les règles d'urbanisme attachées à votre terrain.
Il y a deux catégories de certificats : le certificat informatif qui donne des renseignements sur les droits et obligations liés au terrain, et le certificat opérationnel qui informe si un projet particulier est réalisable. La requête se fait via un formulaire (Cerfa n°13410*03) que vous pouvez obtenir en ligne ou récupérer en mairie.
Rappelons-nous que c'est une étape préliminaire cruciale pour confirmer la constructibilité du terrain envisagé.
