Face à des loyers impayés, le propriétaire d'un logement loué comme résidence principale ne peut pas reprendre son bien de sa propre initiative. La procédure suit un ordre imposé par la loi du 6 juillet 1989 et par le Code des procédures civiles d'exécution : commandement de payer, signalement à la commission de prévention des expulsions, assignation devant le juge, décision, commandement de quitter les lieux, puis expulsion par un commissaire de justice. Chaque étape a son délai, et la réforme du 27 juillet 2023 en a raccourci plusieurs.
Une erreur de forme dans un acte peut faire perdre plusieurs mois au bailleur, ce qui explique que beaucoup de propriétaires se font accompagner dès les premiers impayés. Des avocats en contentieux immobilier comme le cabinet Tabordet-Merigoux accompagnent les bailleurs dès la phase amiable. Le déroulé ci-dessous décrit ce que prévoient les textes en vigueur en novembre 2026.
Le premier impayé appelle une réaction écrite. Un courrier simple, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, permettent de dater la dette et de proposer un échéancier. Si un garant s'est porté caution, ou si le bailleur a souscrit une garantie des loyers impayés ou bénéficie de la garantie Visale, il a intérêt à faire jouer ces protections sans attendre, chacune ayant ses propres conditions de déclaration.
Cette étape sert aussi à préparer la suite. Le bail est relu : un bail présenté comme meublé alors que l'inventaire est incomplet, ou un acte de caution irrégulier, fragilise toute la procédure. Le décompte de la dette distingue le loyer, la provision pour charges et les éventuels frais, car le juge peut vérifier d'office chaque élément de la dette locative.
Depuis le 29 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire, c'est-à-dire une clause de résiliation automatique en cas de loyer ou de charges impayés. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans suite, contre deux mois auparavant. Le commandement est délivré par un commissaire de justice et doit contenir, à peine de nullité, six mentions, dont le délai de six semaines, le décompte de la dette et la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
La date du bail compte. Dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a indiqué que la loi de 2023 ne modifie pas les délais figurant dans les baux en cours à son entrée en vigueur. Pour ces baux, c'est le délai de la clause résolutoire qui s'applique, et l'ancien texte ne permettait pas de descendre sous deux mois. L'avis n'a pas tranché le cas des baux reconduits ou renouvelés après le 29 juillet 2023, ce qui justifie une vérification au cas par cas. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Les bailleurs personnes morales, comme les sociétés ou les bailleurs sociaux, doivent eux saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner, sous peine d'irrecevabilité.
Si la dette n'est pas réglée, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, obtenir la condamnation au paiement et l'expulsion. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, là encore à peine d'irrecevabilité. Le préfet saisit alors un organisme chargé d'établir un diagnostic social et financier du locataire, transmis au juge avant l'audience, et dans lequel locataire et bailleur peuvent présenter leurs observations. Dans les faits, le délai d'audience dépend du tribunal : de quelques semaines dans les petites juridictions à huit à dix mois dans les grandes métropoles, d'après la Chambre nationale des commissaires de justice.
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à trois ans, à condition qu'il soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée ne jamais avoir joué et le bail se poursuit. Au premier impayé, elle reprend son plein effet. Le juge peut aussi vérifier d'office que le logement respecte l'obligation de décence prévue à l'article 6 de la même loi.
Une fois la décision signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de deux mois pour partir, délai que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas. Le locataire peut encore demander au juge de l'exécution un délai de grâce, compris entre un mois et un an depuis la réforme de 2023.
Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend les expulsions, sauf si un relogement adapté est assuré. Si l'occupant refuse de partir, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. Un refus, ou une absence de réponse dans les deux mois, ouvre au bailleur une demande d'indemnisation auprès de l'État, comme le rappelle la fiche Loyers impayés et expulsion du locataire de Service-public.fr. Changer les serrures ou vider le logement soi-même reste interdit, sous peine de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.
La Chambre nationale des commissaires de justice a publié en mars 2026 les volumes de l'année 2025. Les commissaires de justice ont signifié 175 000 commandements de payer, contre 171 000 en 2024, et 147 000 assignations de locataires défaillants. Les décisions de justice signifiées à ces locataires sont passées de 45 400 à 59 200 en un an. Les procès-verbaux d'expulsion ont atteint 30 500, contre 24 000 en 2024, pour 63 700 requêtes adressées aux préfets afin d'obtenir le concours de la force publique.
Rapportés les uns aux autres, ces volumes montrent qu'une minorité des procédures va jusqu'à l'expulsion : 30 500 procès-verbaux d'expulsion pour 175 000 commandements de payer. Pour le bailleur, la régularité des actes compte dès le commandement de payer : c'est sur eux que reposent à la fois la reprise du logement et le recouvrement de la dette.
Prenons un bail signé en septembre 2024, avec un loyer de 900 euros hors charges, et un locataire qui cesse de payer en janvier. Fin février, la dette atteint deux loyers. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer le 3 mars : la clause résolutoire est acquise le 14 avril si rien n'est réglé. L'assignation est ensuite délivrée et notifiée au préfet, avec une audience fixée au moins six semaines plus tard, et souvent bien après dans une grande ville.
Si la décision de résiliation est signifiée à la fin de l'été et que le commandement de quitter les lieux est délivré le 15 septembre, le délai de deux mois expire le 15 novembre. La trêve hivernale ayant commencé le 1er novembre, l'expulsion ne pourra pas avoir lieu avant le 1er avril, sauf relogement assuré. Un acte délivré quelques semaines plus tôt aurait pu éviter cet hiver d'attente.
La représentation par avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Son intervention porte surtout sur les points techniques du dossier : qualification du bail, régularité de la caution, décompte de la dette, choix entre le référé et la procédure au fond, respect des délais de notification au préfet. À l'audience, il répond aux demandes de délais du locataire, produit les pièces sur l'état du logement et chiffre la dette exigible.
L'avocat intervient aussi après le jugement. Il fait signifier la décision, suit le commandement de quitter les lieux et la demande de concours de la force publique, puis engage le recouvrement des sommes dues, par saisie sur compte ou sur salaire. Si le préfet refuse son concours, il prépare la demande d'indemnisation adressée à l'État.
Aucune durée n'est fixée par la loi. Les délais légaux s'additionnent : six semaines après le commandement de payer pour un bail conclu depuis le 29 juillet 2023, au moins six semaines entre la notification de l'assignation au préfet et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, auxquels peuvent s'ajouter un délai de grâce et la trêve hivernale. Le délai d'audience du tribunal pèse souvent le plus lourd.
Pour un bail en cours à cette date, c'est le délai prévu par sa clause résolutoire qui s'applique, d'après l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Sous l'ancien texte, ce délai ne pouvait pas être inférieur à deux mois.
Non. Expulser soi-même un locataire, même défaillant, est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende. Seul un commissaire de justice, muni d'une décision de justice, peut procéder à l'expulsion.
Le refus, ou le silence gardé pendant deux mois, engage la responsabilité de l'État. Le bailleur peut demander une indemnisation au préfet, puis saisir le tribunal administratif si elle lui est refusée.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (Légifrance).
Service-public.fr, fiche « Loyers impayés et expulsion du locataire », vérifiée le 6 août 2026.
Cour de cassation, troisième chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002.
Chambre nationale des commissaires de justice, point presse logement du 17 mars 2026 sur les impayés de loyers et les expulsions.
